עם קום המדינה הוקצו נחלות חקלאיות בקיבוצים ובמושבים ברחבי הארץ על ידי רשות מקרקעי ישראל (להלן:”רמ”י“) והסוכנות היהודית ולמתיישבים ניתנה הזכות להיות “ברי רשות” באותן נחלות. מעט מאוד נחלות, בעיקר בהתיישבות הוותיקה, שלפני קום המדינה, רמ”י ו/או קק”ל ו/או גופים מיישבים אחרים חתמו עם בעלי נחלות על חוזה חכירה לדורות על הנחלות, בחוזים המכונים “חוזה חכירה לנחלה בודדת”. נוהג זה חדל מלהתקיים, עת ייסדו את מנהל מקרקעי ישראל (רשות מקרקעי ישראל מגלגולה הקודם).
לפני מספר שנים, רמ”י החלה ביישומו של מהלך היסטורי שמטרתו לשפר את מעמד בעלי הנחלות מ”ברי רשות” בנחלה, לחוכרים בעלי חוזה חכירה לדורות ובעלי זכות קניינית, תוך עיגון זכויותיהם רק בחלקת המגורים בנחלה, חתימה על חוזה חכירה לדורות ורישומו בלשכת רישום המקרקעין.
כיום עיגון (היוון) זכויות למגורים במגרש המגורים בנחלה מתבצע בהתאם להוראות הקבועות בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, פרק משנה מס’ 8.3, בסימן ז’ (להלן: “הליך ההיוון” ו-“קובץ התקנות“, בהתאמה).
את הליך עיגון זכויות למגורים בנחלה ניתן ליישם בשני מסלולים:
1. מסלול בסיסי- רכישת זכויות בניה בסיסיות (3.75%)–
במסלול זה ניתן לרכוש זכויות בנייה למגורים בהיקף של 375 מ”ר, בתשלום דמי חכירה, בסכום השווה ל- 3.75%, מערך זכויות הבניה הנקבעים על ידי שומה פרטנית הנערכת על ידי שמאי מטעם רמ”י, וזאת בכפוף לתב”ע תקפה. בשנים האחרונות ערכה רמ”י טבלאות יישוביות בהן נקבעו הסכומים הכספיים. רכישת זכויות נוספות, מעבר ל- 375 מ”ר, תיעשה בתמורה לתשלום של 91%, משווי הזכויות הנוספות. במסלול זה לא ניתנות הנחות אזור עדיפות לאומית. במסלול זה מתייתרת החובה לרצף שלושה דורות, וניתנת זכות לחתימה על חוזה חכירה אישי מול רמ”י, לתקופה של 49 שנים שניתן לרשום אותו במרשם המקרקעין, עם אפשרות להארכה לשלוש תקופות חכירה נוספות, בהתאם לתנאים שיהיו במועד הארכת החכירה. על התשלומים לרמ”י מתווסף מע”מ, ומס רכישה המשולם למיסוי מקרקעין לאחר דיווח העסקה עם רמ”י.
2. מסלול מלא- רכישת מלוא הזכויות לבניה (33%)
במסלול זה ניתן לרכוש את מלוא זכויות הבניה למגורים הקיימות והעתידיות בתכנית תקפה, כולל בינוי של מלוא קיבולת הבניה הקבועה בתב”ע, פיצול מגרשים ממגרש המגורים, אי תחולת הוראות רמ”י לעניין השבת קרקע על מגרש המגורים, כל זאת, ללא תשלום נוסף, בתשלום “דמי רכישה”, בשיעור של 33% משווי הקרקע של מגרש המגורים עד 2.5 דונם. רכישת מלוא הזכויות מאפשרת לבעלי הנחלה להשכיר את יחידות הדיור הקיימות בנחלה (מה שלא מותר במסלול הבסיסי). על תשלום זה תחול הנחת אזור עדיפות לאומית. מי שמצטרף להסדר זכאי לחתום על חוזה חכירה אישי ישירות עם רמ”י, ואת זכות החכירה ניתן לרשום במרשם המקרקעין, עם אפשרות להארכה לשלוש תקופות חכירה נוספות, בהתאם לתנאים שיהיו במועד הארכת החכירה. על התשלומים לרמ”י מתווסף מע”מ, ומס רכישה המשולם למיסוי מקרקעין לאחר דיווח העסקה עם רמ”י.
תנאים מקדימים להצטרפות להסדר:
- הסדרת שימושים חורגים בנחלה- בטרם הגשת בקשה להליך היוון יש לבצע בדיקה מקדימה האם כל מבני המגורים בנחלה מוסדרים והאם לא קיימים שימושים חורגים. ככל וכן, יש לבצע תחילה הסדרה של המבנים והשימושים החורגים (לגיטימציה, תשלום דמי שימוש/ו/או דמי היתר).
- קיומה של חלקה א’ בשלמות (תצ”ר רשומה) – ככל וחלקה א’ אינה בשלמות רמ”י תדרוש מבעלי הנחלה המבקשים לבצע הליך היוון, אישור על הכנת תצ”ר על ידי מודד (תצ”ר פרטנית או כוללנית באמצעות האגודה). בכפוף לאישור זה ניתן יהיה לבצע את הליך ההיוון, אולם רמ”י תנפיק חוזה חכירה אישי לחוכר רק לאחר רישום התצ”ר במרשם המקרקעין.
סיכום “ההטבות” הניתנות לחוכר המצטרף להסדר:
- תבוטל הדרישה לרצף בין דורי ותותר בניית יחידות דיור לחוכר ולקרובו, בהתאם לתכנית מאושרת.
- מימוש היקף הבניה הבסיסי למגורים בבניה נמוכה (שטח של עד 375 מ”ר), יכול להיעשות במספר יחידות דיור ובגודל כפי שייקבע בתוכנית תקפה, עבור בניה מעבר לשטח של 375 מ”ר, בכפוף לתכנית תקפה. תשלום דמי חכירה מהוונים בגין מימוש זכויות הבניה כאמור.
- במסלול הבסיסי, ניתן יהיה לפצל מגרש תמורת השלמת תשלום ל- 33% משווי זכויות הבניה (29.25% עבור שווי המגרש בקיבולת בניה של 160 מ”ר, 33% עבור השווי שמעל קיבולת בניה של 160 מ”ר), בתנאים הנזכרים בסימן זה.
לסיום, הליך עיגון הזכויות למגורים בנחלה הינו הליך היסטורי, מחולל שינוי במעמדם הקינייני של בעלי הנחלות ובעל חשיבות רבה המקנה “שדרוג” למעמדם של בעלי הנחלות.
כפי שהסברנו לעיל בצורה תמציתית, ניתן להבין, כי מדובר בהליך ארוך ומורכב הכולל בתוכו ביצוע של פעולות רבות מול אנשי מקצוע נוספים, כגון: מודדים, אנשי תכנון, שמאים, וכו’, ועל כן ישנה חשיבות רבה לבצע זאת על ידי משרד בעל ידע מקצועי נרחב ובעל ניסיון בתחום הנחלות ויישום החלטות רמ”י.
- במשרדנו ניתן לקבל ייעוץ ואת כל השירותים הקשורים בהליך לרכישת זכויות הבניה למגורים בנחלה.
- ניתן להשאיר פרטים בעמוד “צור קשר” או בתחתית העמוד באתר או בטלפון 04-6499777
- מאמר זה אינו ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ו/או המלצה משפטית.